bonjour Pourquoi investir en SCPI Scellier ? Investir en loi Scellier c’est avant tout investir dans un bien immobilier avec ses règles, ses contraintes, ses obligations. Or les biens immobiliers proposés en direct sont, trop souvent, conçus et commercialisés d’après l’avantage fiscal qu’ils procurent. L’attention à porter à la localisation du bien, au type d’appartement (80% des investissements en Robien ont été faits au travers de studios et T2 !) ou au marché locatif est contrainte par l’importance du montant unitaire. La loi Scellier, forte des expériences passées, notamment de la loi Robien, tente de corriger certains écueils, par exemple en limitant l’investissement aux zones A, B1 et B2 censées regrouper les villes à forte attractivité en raison de leur taille. Mais force est de constater que certaines villes de ces zones offrent peu ou pas d’intérêt locatif et auraient dû être déclassées en zone C (Brive, Périgueux, Rodez, Vesoul…). Il est donc facile de se tromper où d’être trompé… Avec les SCPI SCELLIER vous ne sacrifiez pas la qualité de l’investissement sur l’autel de la défiscalisation. 7 RAISONS D’INVESTIR EN SCPI SCELLIER : Premier Avantage : La réduction fiscale est acquise dès 1. la souscription. Contrairement à une acquisition en direct où il faudra attendre la livraison du bien immobilier pour commencer à bénéficier de l’avantage fiscal. Deuxième avantage : Acheter des parts de SCPI Scellier est plus facile. Il suffit de remplir un dossier de souscription et de joindre un chèque du montant des parts. Inutile de passer chez le notaire. 2. Même en cas d’acquisition à crédit, l’opération est simplifiée. Certes, les documents à fournir pour le montant du prêt seront quasiment les mêmes mais le déblocage des fonds se fera en une seule et unique fois. Alors que dans une acquisition en direct, le déblocage des fonds se fait au fur et à mesure de l’avancée des travaux. L’importance est alors certes administrative, mais aussi économique car vous allez payer des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Et il faudra attendre la livraison du bien pour commencer à rembourser votre crédit. Ces intérêts intercalaires viendront alors augmenter le cout de votre opération. 3. Troisième avantage : les meilleures chances d’acquérir des biens de qualité. On le sait, la qualité de construction et l’emplacement d’un bien immobilier sont primordiaux. Le gestionnaire de la SCPI est extrêmement attentif à ces aspects car, au terme du produit, il lui faudra revendre les biens dans un délai assez court. C’est pourquoi il prend le temps nécessaire pour sélectionner les meilleurs actifs : pas d’achat d’impulsion, pas de sentiment d’urgence, le gestionnaire utilise les dix-huit mois autorisés afin de constituer le patrimoine de la SCPI. Nos partenaires Avertissement SCPI L'investissement en parts de SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) ne comporte ni garantie de capital ni garantie de rendement. De plus, lorsque vous investissez dans une SCPI de type «Scellier», vous devez tenir compte des éléments et risques suivants : ... En savoir plus mes-scpi.fr investissez dans l'immobilier dans les meilleures conditions SCPI Fiscales SCPI Murs de magasins SCPI Bureaux SCPI de redement • SCPI fiscales LES MEILLEURES SCPI DU MARCHÉ EXCLUSIVITÉ ET CONSEIL : 01 47 20 92 26 ›› En savoir plus sur les SCPI Contact Principes & Avantages Fiscalité Guide & outils Mode d'acquisition Questions / Reponses Recevoir une documentation Les SCPI Scellier : les principes et avantages http://www.mes-scpi.fr/Principes-SCPI-scellier.php#5raisons 1 sur 2 27/08/2009 17:03 Voir notre comparatif SCPI fiscales Quatrième avantage : moins de frais et l’assurance 4. d’un juste prix Le poids de la SCPI, la connaissance des marchés locaux par le gestionnaire, son intervention très en amont et sa capacité de négociation sont déjà en soi une garantie de ne pas surpayer les biens. La mutualisation dans le cadre de la SCPI présente au moins deux autres avantages : vous réduisez la cascade de frais commerciaux (de 10 à 20%) qui ont souvent entaché les dispositifs antérieurs lors des achats en direct, et vous évitez les frais de notaire. Cinquième avantage : La souplesse. Le ticket d’entrée pour un investissement en SCPI Scellier est accessible et adaptable. 5. La valeur de chaque part de SCPI varie selon les gestionnaires entre 1 000 et 5 000 €. Vous investissez alors en nombre de parts (certaines sociétés de gestion fixent un minimum d’investissement dès 5 parts), ce qui permet de faire correspondre le montant investi à vos besoins et capacités. Sixième avantage : un patrimoine immobilier diversifié, mutualisé et adapté au dispositif Scellier. 6. La SCPI va acquérir des biens de typologie différente (des F2, des F3 mais également de plus grandes surfaces ou encore des maisons) dans des villes diverses en fonction des besoins locatifs réels. Grâce à sa capacité d’investissement, la SCPI va acquérir entre 300 et 400 appartements et maisons. Ces multiples éléments vont permettre de limiter les principaux risques locatifs : emplacement inapproprié, taille de logement inadaptée, demande locative trop réduite… Septième avantage : la sécurité, sans souci de gestion locative et sans risque fiscal. 7. D’emblée, vous évitez de connaître le risque de défaillance d’un des intermédiaires, susceptible de ruiner un projet d’investissement en direct (le nombre de faillites de promoteurs régionaux a très fortement augmenté depuis la mi-2008) Vous vous exonérez des nombreux soucis du bailleur en direct durant la vie de la SCPI : ni recherche de locataire, ni entretien du bien, ni recouvrement des loyers… Le risque de réintégration fiscale due à l’impossibilité de trouver un locataire n’existe pas ici. Vous percevez directement les revenus sur votre compte bancaire à un rythme trimestriel ou semestriel et, au moment de la revente du patrimoine et de la dissolution de la SCPI, vous recevez votre argent au fur et à mesure des cessions. Cependant la délégation administrative de votre investissement ne signifie pas pour autant absence d’information : vous recevez une information régulière de la gestion de votre patrimoine et êtes convoqué aux différentes assemblées générales d’associés, au cours desquelles vous pouvez vous exprimer.

Les points forts des SCPI Scellier :

- L’intérêt des SCPI est de bénéficier des points forts de la loi Scellier sans avoir à sélectionner un bien spécifique. C’est un avantage en termes de simplicité mais surtout en termes de diversification car l’investissement n’est plus sur un bien mais sur l’ensemble du portefeuille de biens immobiliers acquis par le gestionnaire de la SCPI l’année de l’acquisition.

- D’autre part, l’avantage fiscal de 25% des sommes investies intervient dès la souscription des parts, en l’espèce sur les revenus de 2009, avec une baisse des impôts à régler dès 2010. Le Scellier en direct fait intervenir l’avantage fiscal lors de la location effective du bien : signer et investir en 2009 générera des flux de trésorerie sortants (intérêts intercalaires) et donc un effort d’épargne en 2009 et 2010, les premiers loyers étant encaissés en 2011 pour une économie d’impôts perceptible en 2012.

- L’immobilier via la « pierre-papier » élimine les tracas de gestions spécifiques à la gestion locative du bailleur en direct, ces tracas (vacances et carence locatives, frais d’entretien) étant en quelque sorte mutualisés sur l’ensemble du portefeuille. D’autre part, investir via une SCPI permet une réelle flexibilité des montants investis afin de « coller » à son budget mais aussi au niveau de défiscalisation escompté.

- On peut aussi penser que le gestionnaire de SCPI aura un pouvoir de négociation du prix d’achat auprès de promoteurs du fait de son poids et s’attachera à choisir des biens de qualité afin d’en assurer une revente au mieux de ses intérêts à l’issue du programme. Ces 2 éléments doivent assurer la rentabilité intrinsèque de l’opération immobilière (hors défiscalisation).

Les inconvénients des SCPI Scellier :

- Les parts de SCPI sont très peu liquides. Dans la mesure où l’avantage fiscal est non-transmissible et subordonné à la détention des parts jusqu’à la toute fin du programme, l’horizon de placement se trouve, de fait, bloqué à environ 15 ans. En effet, il faut conserver les parts pendant une période d'au moins 9 ans à compter de la date de mise en location, par la SCPI, du dernier des appartements acquis, sauf à perdre l'intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi. Le délai de détention des parts est donc estimé à environ 15 ans à compter de la date de souscription.

Les 5 questions que je me pose sur les SCPI Scellier :

1. Que pensez-vous des SCPI Scellier ?

2. Quels sont les frais (et autres « frottements ») dont je n’ai pas tenu compte dans mon raisonnement ?

3. Voyez-vous un intérêt à s’endetter (in fine, avec nantissement d’une somme en assurance-vie garantissant le prêt) pour se lancer dans une telle opération ?

4. Les dividendes promis sont, d’après ce que j’ai compris, de l’ordre de 3%, ce qui complèterait la rentabilité de l’investissement. Bien évidemment, ce n’est en rien contractuel, il s’agit de la quote-part des loyers nets de charges et de frais de gestion. Quelle est la volatilité des dividendes observés sur ce type de SCPI en général ?

5. D’autre part, l’investissement locatif en direct a un aspect patrimonial et de protection de la famille. Durant la durée d’un prêt immobilier, l’assurance du prêt couvre les ayant-droits en cas de décès du souscripteur. Je suis (bientôt) mère de famille, et à ce titre, plus que jamais sensibilisée à la protection des miens. Je ne pense pas que la souscription de parts de SCPI soit une préparation à la retraite au même titre que l’investissement locatif en direct. Qu’en pensez-vous ?

6. Dernièr(e) inconvénient/interrogation (last but not least !) : Quid d’une baisse significative du marché immobilier sur les prochaines années (Friggit parle de -30% d’ici 2013) ? Passer par une SCPI laisse « exposé » pour une grande partie de son patrimoine sur le marché de l’immobilier (en plus du fait que je sois propriétaire de ma résidence principale, achetée en 06/2009, donc au plus haut du marché, je le crains…)

J’espère que ce post, assez long, ouvrira un débat. Merci d’avance pour vos retours/critiques/contributions.

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